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              青島:解決難點堵點,提高基層治理效能 新版《青島市物業管理條例》5月1日起施行





                  新修訂的《青島市物業管理條例》經省人大常委會通過將于今年5月1日起施行。隨著新版物管條例的落地,以往存在于業主與物業之間的不少難點堵點將得以化解。
                  據了解,此次《條例》修訂時在借鑒北京市、深圳市物業管理立法相關內容的同時,也增加了較多“青島元素”和“創新模式”,比如建立健全黨組織領導下的物業管理黨建機制,構建互聯網管理方式,規范業主大會召開和業主委員會選舉、換屆,對業主大會編配統一社會信用代碼證等。 △資料圖。
                  規避前期物業管理的“潛在風險”
                  《條例》中提到,應當將物業管理納入社區建設和社會治理體系。在業內專家看來,這是頗具特色的亮點,從加強社區治理入手,發揮黨建引領作用,符合新時代要求。其中提到,要積極探索黨建引領社區治理的有效路徑,把黨的政治和組織優勢轉化為基層治理優勢,明確構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系;社區黨組織有權推薦業委會候選人,通過法定程序擔任業委會委員。
                  此外,在實際生活中,有大量物業服務公司選擇在小區建設初期就和開發商簽訂物業服務合同,以期能在該合同到期后繼續和業主們續簽物業服務合同,但是這類前期物業服務合同的實踐需要注意大量潛在問題,此次《條例》對前期物業的規定也進行明確。
              其中提到,住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式,選聘物業服務企業實施前期物業管理。但投標人少于三個或者住宅物業建筑面積小于三萬平方米的,經物業所在地的區市的物業主管部門批準,建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業實施前期物業管理。前期物業管理期間未成立業主委員會的,共有部分經營收益可以由前期物業服務企業代為收取并公示。

                  首次業主大會召開條件更寬松
                  業主作為房屋所有權人,是物業管理活動的核心主體,業主通過業主大會行使權利是實現業主自治最主要的方式之一。但在實際生活中,首次業主大會會議往往很難啟動。 針對這一“堵點”,《條例》對業主大會籌備組的成立條件、人員組成、解散情形等進一步細化,并結合各方提出的建設單位、前期物業服務企業無故缺席,致使業主大會成立存在瑕疵的問題,規定建設單位或者前期物業服務企業無法參加或者拒不參加的,不影響籌備組成立。
                  針對召開首次業主大會的條件,《條例》在第二十一條中規定,符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議:已交付業主的專有部分面積占比百分之五十以上的;已交付業主的人數占比百分之五十以上的;自首套物業交付業主之日起滿二年且已交付業主的人數占比百分之二十五以上的。
                  業主委員會有了“身份證”
                  長期以來,因為沒有合法身份,業主委員會運作起來一直很尷尬。嚴格說來,由于業主大會不作組織登記,無法開立賬戶,共有收益只能交由物業服務企業代管或者存入業主委員會成員個人賬戶,容易導致共有收益賬目不清、資金挪用等問題。
                  如今,《條例》則明確賦予了業主委員會的合法“身份”。
                  在第二十六條中規定,業主大會成立后,業主委員會可以向物業所在地的區市物業主管部門申請業主大會統一社會信用代碼。區市物業主管部門應當按照國家有關規定,發放統一社會信用代碼證書。業主大會憑社會信用代碼證書以及其他規定材料可以開設銀行賬戶。
                  相信有了統一社會信用代碼證書的“業委會”,不僅可以有效解決共有資金管理、主體責任承擔等物業管理矛盾焦點問題,還可以更好地發揮業主同物業公司之間橋梁的作用。
                  規范業主委員會和物業企業行為
                  物業管理中,業主委員會及其成員侵害業主權益的情形頻繁發生,是當前物業管理矛盾和糾紛的焦點之一。根據各方意見,《條例》增加了業主委員會相關規定,包括業主委員會職責及應當公布的事項、業主委員會及其成員禁止行為、成員職務終止情形、業主委員會換屆程序、新舊業主委員會工作交接等。
                  不僅如此,《條例》還規范了物業企業和員工的行為。規定物業服務人及其工作人員不得挪用、侵占共有部分經營收益等共有資金;擅自改變物業服務用房等共有物業用途;違規泄露業主信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動;其他違反相關規定、損害業主利益的行為。
                  近年來,物業公司的公示問題也一直備受關注。此次《條例》明確要求物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄。除了要求公示物業企業自身的信息以及服務內容、標準和收費標準方式外,還增加以下內容:電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等;物業服務合同履行情況;業主共有部分經營收益代管情況。
                  “小物業”牽動“大民生”。業內人士普遍認為,《條例》的出臺是完善我市物業管理法律體系的第一步,也是最重要的一步。但單有《條例》還遠遠不夠,還需要加強配套制度建設,用解決問題倒逼落實。


              閱讀: 474 次     2021-2-22 15:39:00



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