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              青島市物業管理條例





                  青島市人民代表大會常務委員會公告
                  《青島市物業管理條例》,業經青島市第十六屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議修訂,并報經山東省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議批準,現予公布,自2021年5月1日起施行。
                  青島市人民代表大會常務委員會
                  2021年1月28日
                  山東省人民代表大會常務委員會
                  關于批準《青島市物業管理條例》的決定
                  2021年1月28日山東省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議通過
                  山東省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議經過審查,決定批準《青島市物業管理條例》,由青島市人民代表大會常務委員會公布施行。
                  目 錄
                  第一章 總則
                  第二章 物業管理區域和共有物業
                  第三章 業主、業主大會和業主委員會
                  第一節 業主
                  第二節 業主大會
                  第三節 業主委員會
                  第四章 前期物業管理
                  第五章 物業服務
                  第六章 物業的使用與維護
                  第七章 法律責任
                  第八章 附則
                  第一章 總 則
                  第一條 為了規范物業管理活動,維護業主、物業使用人、物業服務人的合法權益,改善生活和工作環境,根據有關法律、法規規定,結合本市實際,制定本條例。
                  第二條 本市行政區域內的物業管理以及相關監督管理活動,適用本條例。
                  本條例所稱物業管理,是指業主通過自行管理或者委托物業服務人的形式,對物業管理區域內的建筑物及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護,管理、維護環境衛生和相關秩序的活動。
                  本條例所稱物業服務人,包括物業服務企業和其他管理人。
                  第三條 物業管理實行業主自治、專業服務與政府監督管理和指導相結合的原則。
                  第四條 市、區(市)人民政府應當將物業管理納入社區建設和社會治理體系,并將物業服務業納入本級服務業發展規劃,建立與物業管理工作相適應的保障機制,完善政策扶持措施,促進和諧社區建設與物業服務業發展。
                  第五條 市、區(市)物業主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
                  城市管理、發展改革、公安、房屋、民政、財政、自然資源和規劃、水務管理、生態環境、市場監管、應急管理、園林和林業、綜合執法等相關部門,按照各自職責,做好物業管理相關工作。
                  第六條 街道辦事處(鎮人民政府)負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會選舉、換屆工作,監督業主大會和業主委員會依法履行職責,協調處理物業管理中的重要問題和事項。
                  居(村)民委員會負責指導業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理,調解物業管理糾紛,協助街道辦事處(鎮人民政府)開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。
                  第七條 建立健全黨組織領導下的物業管理黨建機制,發揮黨建引領作用。
                  第八條 建立完善和解、調解、行政復議、仲裁、訴訟等途徑構成的多元糾紛解決機制,化解物業管理糾紛。
                  第九條 支持市、區(市)物業管理行業協會依法制定和組織實施自律性規范,實行自律管理,調解行業糾紛,維護企業合法權益,推動行業健康有序發展。
                  第十條 鼓勵采用新技術、新方法,促進互聯網與物業管理深度融合,提升物業管理質量和服務水平,推動物業服務向智能、綠色方向發展。
                  第二章 物業管理區域和共有物業
                  第十一條 物業管理區域的劃分,應當綜合考慮建設用地宗地范圍、共用設施設備、建筑物規模和類型、社區建設等因素。
                  分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業,其配套設施設備是共用的,應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的,可以劃定為不同的物業管理區域。
                  第十二條 建設單位辦理商品房預售許可或者商品房現售備案前,應當向區(市)物業主管部門申請劃分物業管理區域。
                  物業主管部門應當自受理申請之日起二十日內,在征求街道辦事處(鎮人民政府)、房地產開發主管部門等單位的意見后進行劃分登記,并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。
                  第十三條 物業管理區域劃定后,相關業主委員會或者專有部分面積占比百分之二十以上的業主且人數占比百分之二十以上的業主,可以向區(市)物業主管部門提出調整物業管理區域的申請。
                  物業管理區域確需調整的,物業主管部門可以按照本條例的相關規定重新進行劃分,但應當經物業管理區域內業主按照本條例第三十條、第三十一條的規定共同決定。
                  第十四條 物業管理區域內的以下部分屬于業主共有:
                  (一)道路、綠地,但是屬于城鎮公共道路、城鎮公共綠地或者明示屬于個人的綠地除外;
                  (二)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施設備,避難層、設備層或者設備間等;
                  (三)物業服務用房和其他公共場所、公用設施;
                  (四)法律、法規規定或者物業買賣合同依法約定的其他共有部分。
                  第十五條 物業服務用房由建設單位無償提供,并應當符合下列配置要求:
                  (一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之五配置,最少不低于一百平方米;
                  (二)具備水、電、采光、通風等正常使用功能。
                  業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑,其建筑面積不低于二十平方米。
                  第十六條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利;對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利,并承擔相應的義務,不得以放棄權利為由不履行義務。
                  業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。
                  第三章 業主、業主大會和業主委員會
                  第一節 業 主
                  第十七條 物業管理區域內不動產權屬證書或者不動產登記簿記載的所有權人是業主;未記載的不動產共有人能夠證明其為所有權人的,應當認定為業主。
                  除前款規定外,符合下列條件之一的,應當認定為業主:
                  (一)因征收或者人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的組織或者個人;
                  (二)因繼承取得建筑物專有部分所有權的個人;
                  (三)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的組織或者個人;
                  (四)其他符合法律、法規規定的組織或者個人。
                  尚未依法辦理所有權登記,但基于買賣、贈與等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有建筑物專有部分的組織或者個人,可以認定為業主。
                  一個專有部分按一人計算業主。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的專有部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算業主。
                  第十八條 業主在物業管理活動中,享有下列權利:
                  (一)要求物業服務人按照物業服務合同的約定提供服務;
                  (二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;
                  (三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
                  (四)參加業主大會會議,行使投票權;
                  (五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;
                  (六)監督業主大會籌備組、業主委員會的工作;
                  (七)監督物業服務人履行物業服務合同;
                  (八)對共有部分使用、收益享有知情權、監督權;
                  (九)監督房屋專項維修資金的管理和使用;
                  (十)法律、法規規定的其他權利。
                  第十九條 業主在物業管理活動中,應當履行下列義務:
                  (一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
                  (二)遵守物業管理區域物業使用、公共秩序和環境衛生維護以及突發事件應對等方面的制度;
                  (三)執行業主大會、業主委員會依法作出的決定;
                  (四)按時交納物業費、房屋專項維修資金等費用;
                  (五)配合物業服務人實施物業管理;
                  (六)履行房屋安全使用責任;
                  (七)法律、法規規定的其他義務。
                  第二節 業主大會
                  第二十條 一個物業管理區域依法成立一個業主大會,并選舉產生業主委員會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。
                  物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會職責。必要時,街道辦事處(鎮人民政府)、居(村)民委員會應當給予指導。
                  第二十一條 符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議:
                  (一)已交付業主的專有部分面積占比百分之五十以上的;
                  (二)已交付業主的人數占比百分之五十以上的;
                  (三)自首套物業交付業主之日起滿二年且已交付業主的人數占比百分之二十五以上的。
                  第二十二條 達到召開首次業主大會會議條件的,建設單位或者前期物業服務企業應當在物業管理區域內公示,并向物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)書面報告。書面報告應當包含物業建筑面積、物業出售并交付時間、業主名冊等內容。
                  達到召開首次業主大會會議條件的,專有部分面積占比百分之五以上或者人數占比百分之五以上的業主,可以向街道辦事處(鎮人民政府)提出成立業主大會籌備組的申請。
                  街道辦事處(鎮人民政府)應當自收到前兩款規定的報告或者申請之日起三十日內組建業主大會籌備組,也可以根據物業管理區域實際情況主動組織成立籌備組。
                  建設單位、前期物業服務企業未按照規定報告情況的,街道辦事處(鎮人民政府)可以向不動產登記機構查詢業主姓名和房屋面積,不動產登記機構應當及時提供。
                  第二十三條 籌備組由七人以上單數組成,其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一,其他成員由街道辦事處(鎮人民政府)、社區黨組織、居(村)民委員會和建設單位、前期物業服務企業等派員擔任。建設單位、前期物業服務企業無法參加或者拒不參加的,不影響籌備組成立。
                  籌備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)代表擔任。籌備組中的業主代表,可以由業主自薦或者居(村)民委員會推薦產生,由街道辦事處(鎮人民政府)確定;有下列情形之一的,不得擔任業主代表:
                  (一)違章搭建建筑物和構筑物、拒付物業費或者有其他違反臨時管理規約、侵害業主合法權益行為且未改正的;
                  (二)本人、配偶及其直系親屬與提供服務的物業服務人有利害關系的;
                  (三)有法律、法規規定的其他不宜擔任業主代表的情形的。
                  籌備組應當自成立之日起三日內,將成員名單在物業管理區域內公示。
                  第二十四條 籌備組應當開展以下籌備工作:
                  (一)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
                  (二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、方式和內容;
                  (三)擬定管理規約、業主大會議事規則草案;
                  (四)提出首屆業主委員會成員候選人條件、名單和選舉辦法;
                  (五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。
                  對前款規定的內容,籌備組應當于首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內公示。業主對公示內容有異議的,籌備組應當在首次業主大會會議召開前作出答復。
                  籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議;確需延長時間的,經街道辦事處(鎮人民政府)批準,可以延長三十日。
                  第二十五條 首次業主大會會議應當通過管理規約、業主大會議事規則,選舉產生業主委員會。業主委員會選舉產生之日起,籌備組自行解散。
                  業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。
                  第二十六條 業主大會成立后,業主委員會可以向物業所在地的區(市)物業主管部門申請業主大會統一社會信用代碼。區(市)物業主管部門應當按照國家有關規定,發放統一社會信用代碼證書。
                  業主大會憑社會信用代碼證書以及其他規定材料可以開設銀行賬戶。
                  第二十七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議,按照業主大會議事規則的規定召開,由業主委員會負責召集。
                  業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者互聯網的形式召開。鼓勵和引導業主采用互聯網形式召開業主大會會議。
                  市物業主管部門應當建立電子投票系統,供物業管理各方免費使用。
                  第二十八條 業主人數較多的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選業主代表參加業主大會會議。業主代表在參加會議前,應當就業主大會擬討論的事項征求其所代表的業主意見。需要投票表決的,業主填寫書面意見并經本人簽字確認后,由業主代表在投票時代為提交。
                  第二十九條 召開業主大會會議的,業主委員會應當于會議召開十五日前通知全體業主,將會議議題以及具體內容、時間、地點、方式等在物業管理區域內公示,并報物業所在地的居(村)民委員會。居(村)民委員會應當派代表列席會議。
                  業主大會會議未能及時召開,或者業主委員會不履行召集職責的,經業主申請,街道辦事處(鎮人民政府)應當責令業主委員會限期組織召開;逾期仍未召開的,由街道辦事處(鎮人民政府)組織業主召開業主大會會議。
                  業主大會會議不得就已公示議題以外的事項進行表決。
                  第三十條 下列事項由業主大會作出決定:
                  (一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則;
                  (二)選舉業主委員會、延長業主委員會任期或者增補、更換業主委員會成員;
                  (三)選聘、續聘、解聘物業服務人;
                  (四)管理和使用房屋專項維修資金;
                  (五)籌集房屋專項維修資金;
                  (六)申請改建、重建建筑物及其附屬設施;
                  (七)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;
                  (八)確定業主委員會成員津貼或者補助的來源、支付標準,確定需要由全體業主公攤費用的收取標準;
                  (九)確定或者變更物業服務事項、服務標準和收費方案;
                  (十)制定共有部分經營收益等共有資金使用與管理辦法;
                  (十一)改變或者撤銷業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決定;
                  (十二)有關共有和共同管理權利的其他重大物業管理事項。
                  未成立業主大會的,前款所列事項由全體業主共同決定。
                  第三十一條 業主大會或者業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定本條例第三十條第一款第五項至第七項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意;決定該款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
                  第三十二條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主具有約束力。
                  業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、議題提出以及確定方式、業主投票權確定辦法和業主委員會的組成、任期、換屆以及成員的條件、增補、更換等事項依法作出規定。
                  管理規約和業主大會議事規則應當弘揚社會主義核心價值觀,不得違反法律、法規,不得違背公序良俗,不得損害國家利益和社會公共利益,不得含有對部分業主顯失公平的內容。
                  管理規約和業主大會議事規則應當自通過之日起三日內予以公示,相關材料由業主委員會保管。
                  第三節 業主委員會
                  第三十三條 業主委員會是業主大會的執行機構,接受業主大會和業主的監督,并履行下列職責:
                  (一)召集業主大會會議,向業主大會報告工作;
                  (二)執行業主大會的決定;
                  (三)代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同;
                  (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,督促業主支付物業費,監督和協助物業服務人履行物業服務合同;
                  (五)監督管理規約的實施,對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行制止;
                  (六)組織和監督房屋專項維修資金的籌集和使用;
                  (七)負責共有部分經營收益等共有資金的日常管理和使用;
                  (八)制作和保管會議記錄、共有部分檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件;
                  (九)協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛;
                  (十)擬訂需要提交業主大會決定事項的方案;
                  (十一)法律、法規規定或者業主大會授予的其他職責。
                  第三十四條 業主委員會成員候選人通過業主自薦或者聯名推薦,以及社區黨組織、居(村)民委員會推薦等方式產生。
                  業主委員會成員候選人應當為本物業管理區域具有完全民事行為能力的自然人業主或者組織業主授權的自然人代表。
                  引導和支持業主中的黨員積極參選業主委員會成員,通過法定程序擔任業主委員會成員。
                  第三十五條 業主委員會由業主大會會議選舉產生,由三人以上單數組成,每屆任期不超過五年,成員可以連選連任。業主委員會的具體人數和任期由業主大會議事規則確定。
                  物業管理區域分期開發的,可以在分期開發期間成立業主大會、選舉產生業主委員會。后期開發物業交付使用后,應當調整業主委員會成員。
                  第三十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開會議,在業主委員會成員中推選業主委員會主任和副主任,并自推選完成之日起三日內,在物業管理區域內公示業主委員會的辦公地點、辦公電話、工作制度以及主任、副主任、委員名單等信息。
                  第三十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向街道辦事處(鎮人民政府)備案。街道辦事處(鎮人民政府)應當出具備案證明,并將相關信息推送區(市)物業主管部門,由區(市)物業主管部門出具印章刻制證明。
                  第三十八條 業主委員會會議應當有過半數成員出席,作出決定應當經全體成員過半數同意。業主委員會應當在會議結束后三日內,將會議情況以及確定事項在物業管理區域內公示。
                  第三十九條 業主委員會及其成員應當遵守法律、法規和管理規約,誠實守信、勤勉盡責,不得有下列行為:
                  (一)挪用、侵占房屋專項維修資金和共有部分經營收益等共有資金;
                  (二)利用職務便利索取、收受建設單位、物業服務人以及有利害關系業主提供的利益或者報酬;
                  (三)利用職務便利減免物業費、停車費等相關費用;
                  (四)篡改、隱匿、毀棄保管的文件、物品;
                  (五)違規泄露業主信息;
                  (六)其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。
                  第四十條 業主委員會成員有下列情形之一的,其成員資格自情形發生之日起自然終止,由業主委員會在物業管理區域內公示,并報業主大會備案:
                  (一)不再是本物業管理區域內業主的;
                  (二)以書面形式向業主委員會提出辭職的;
                  (三)因健康等原因無法履行職責的。
                  業主委員會成員有下列情形之一的,由業主大會決定終止其成員資格:
                  (一)拒不履行業主委員會成員職責的;
                  (二)存在本條例第二十三條第二款、第三十九條規定情形的;
                  (三)法律、法規以及管理規約、業主大會議事規則規定的其他情形。
                  業主委員會成員有前款規定情形之一,業主委員會未提請業主大會決定的,由街道辦事處(鎮人民政府)督促業主委員會提請業主大會終止有關成員資格。在成員資格被終止前,業主委員會應當停止該成員履行職責,并予以公示。
                  第四十一條 業主委員會成員人數不足時,可以按照業主大會議事規則完成增補。業主委員會成員人數不足總數二分之一時,應當召開業主大會會議,重新選舉業主委員會。
                  業主委員會任期屆滿六十日前,應當召開業主大會會議進行換屆選舉,或者決定延長本屆業主委員會任期。經業主大會決定延長本屆業主委員會任期的,延長期限不得超過五年。
                  第四十二條 未按照規定進行新一屆業主委員會選舉或者延長本屆業主委員會任期的,業主委員會應當書面報告物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府),由街道辦事處(鎮人民政府)組織成立換屆小組;業主委員會未按照規定報告的,街道辦事處(鎮人民政府)應當督促其履行職責并組織成立換屆小組。
                  換屆小組由街道辦事處(鎮人民政府)、社區黨組織、居(村)民委員會和業主代表,參照本條例第二十三條的規定組成。
                  換屆小組應當在業主委員會任期屆滿前,組織召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。
                  第四十三條 業主委員會應當自新一屆業主委員會選舉產生后十日內,將其保管的有關財務憑證、會議紀要等檔案資料、印章以及其他屬于業主大會所有的文件、財物全部移交新一屆業主委員會。
                  街道辦事處(鎮人民政府)組織換屆小組進行換屆的,業主委員會應當自換屆小組成立后十日內,將前款規定的文件、財物移交換屆小組。業主大會依法需要使用上述文件、財物的,換屆小組應當及時提供。換屆小組應當在新一屆業主委員會選舉完成后十日內,將其保管的文件、財物移交新一屆業主委員會,并自行解散。
                  業主委員會未按照規定移交有關文件、財物的,街道辦事處(鎮人民政府)應當督促其移交;拒不移交的,由街道辦事處(鎮人民政府)按照本條例第八十二條規定召集物業管理聯席會議協調解決。
                  新一屆業主委員會選舉產生后,按照規定向街道辦事處(鎮人民政府)備案。
                  第四十四條 業主大會或者業主委員會的決定對業主具有法律約束力。
                  業主委員會應當自業主大會或者業主委員會的決定作出之日起三日內將決定予以公示,并應當定期向全體業主通報工作情況。
                  業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,街道辦事處(鎮人民政府)應當責令限期改正或者撤銷其決定,并向全體業主公示。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
                  第四章 前期物業管理
                  第四十五條 住宅物業(含同一物業管理區域內的非住宅物業)的建設單位應當通過招投標的方式,選聘物業服務企業實施前期物業管理。但投標人少于三個或者住宅物業建筑面積小于三萬平方米的,經物業所在地的區(市)物業主管部門批準,建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業實施前期物業管理。
                  第四十六條 建設單位應當與其選聘的物業服務企業簽訂書面前期物業服務合同。
                  前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前,業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。
                  第四十七條 建設單位應當在銷售物業之前,制定臨時管理規約。建設單位制定的臨時管理規約,不得侵害物業買受人的合法權益。
                  建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示,并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
                  第四十八條 建設單位應當在辦理商品房預售許可或者商品房現售備案前,將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報區(市)物業主管部門備案,并在商品房銷售時將上述資料作為買賣合同約定內容。
                  第四十九條 建設單位與前期物業服務企業應當對物業管理區域內的建筑物及其配套設施設備和相關場地進行承接查驗,確認現場查驗結果,形成查驗記錄,并向業主公示查驗的結果。
                  對于承接查驗發現的問題,建設單位應當在三十日內予以整改,或者委托前期物業服務企業整改。
                  第五十條 建設單位應當在街道辦事處(鎮人民政府)的監督下,向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料:
                  (一)物業管理區域劃分相關文件;
                  (二)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備的竣工圖,配套設施、地下管線工程竣工圖等竣工驗收資料;
                  (三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
                  (四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
                  (五)業主名冊;
                  (六)物業管理必需的其他資料。
                  第五十一條 前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日當月發生的物業費,由建設單位承擔。出售房屋交付之日次月至前期物業服務合同終止之日當月發生的物業費,由業主按照物業買賣合同的約定承擔。
                  第五十二條 前期物業管理中的物業服務事項,本章未作規定的,適用本條例第五章的規定。
                  第五章 物業服務
                  第五十三條 業主可以自行管理物業,也可以委托物業服務人管理;委托物業服務企業提供物業服務的,一個物業管理區域應當選定一個物業服務企業提供物業服務。
                  電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修和養護,應當由符合資質的專業機構或者人員實施。
                  第五十四條 物業服務人可以聘請專業性服務組織或者其他第三人提供專項服務,但不得將該物業管理區域全部物業服務一并委托給其他單位或者個人,或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。
                  第五十五條 業主大會選聘物業服務人,應當簽訂書面物業服務合同,約定服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、房屋專項維修資金的使用、物業服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等事項。物業服務人應當在簽訂物業服務合同之日起十日內,將物業服務合同報物業所在地的區(市)物業主管部門備案,區(市)物業主管部門應當將相關信息推送街道辦事處(鎮人民政府)。
                  市物業主管部門應當發布住宅小區物業服務指導標準,明確物業服務內容。物業服務合同對物業服務事項、服務質量約定不明確的,參照物業服務指導標準執行。
                  市物業主管部門應當會同有關部門、協會制定物業服務合同示范文本,并向社會公布。
                  第五十六條 物業服務人應當按照物業服務合同的約定,規范、文明提供物業服務,及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項,聽取業主的意見和建議,接受業主評價和監督,并及時答復業主對物業服務情況提出的詢問。
                  物業服務人、業主委員會可以根據物業服務合同約定,組織全體業主對物業服務質量進行評價,并做好評價結果的運用。區(市)物業主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)應當對服務質量評價進行指導。
                  第五十七條 物業服務人應當積極參與社區建設和社會治理,配合有關主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)、居(村)民委員會做好物業管理相關工作。
                  執法機關進入物業管理區域依法執行公務時,物業服務人應當配合,不得阻撓。
                  第五十八條 物業服務人應當遵守安全生產、公共衛生、治安、消防、防災管理等有關公共安全法律、法規的規定,制定物業管理區域安全防范應急預案,在相關部門指導下做好物業管理區域的安全管理工作。
                  發生安全事故或者其他突發事件時,物業服務人應當及時采取應急措施,并按照規定向有關主管部門或者專營單位報告,協助做好相關工作。
                  第五十九條 突發事件應對期間,街道辦事處(鎮人民政府)負責落實市、區(市)人民政府依法采取的各項應急措施;指導物業服務人開展相應級別的應對工作,并給予物資和資金支持。
                  物業服務人應當按照要求服從政府統一指揮,在街道辦事處(鎮人民政府)指導下,依法積極配合居(村)民委員會落實應急預案和各項應急措施。
                  對于物業服務人執行政府依法實施的應急措施和其他管理措施,業主、物業使用人應當依法予以配合。
                  第六十條 物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄,如實公示、及時更新下列信息:
                  (一)營業執照、聯系方式以及物業服務投訴電話;
                  (二)物業服務事項和服務標準、收費標準和方式等;
                  (三)電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等;
                  (四)物業服務合同履行情況;
                  (五)業主共有部分經營收益代管情況;
                  (六)其他應當公示的信息。
                  第六十一條 物業服務人及其工作人員不得有下列行為:
                  (一)挪用、侵占共有部分經營收益等共有資金;
                  (二)擅自改變物業服務用房等共有物業用途;
                  (三)違規泄露業主信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動;
                  (四)其他違反相關規定、損害業主利益的行為。
                  第六十二條 物業服務收費按照國家、省有關規定執行。
                  物業服務收費實行市場調節價的,應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相符的原則,由物業服務合同雙方根據物業服務事項范圍、服務標準等因素在物業服務合同中約定。市物業主管部門可以會同市價格主管部門制定物業服務收費參考價格,并向社會公布。
                  物業服務人不得擅自調整物業服務收費標準。
                  第六十三條 業主應當按照物業服務合同約定的付費方式和標準,按時足額支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關服務為由拒絕支付物業費。
                  業主逾期不支付物業費的,業主委員會應當督促其支付,物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。符合條件的,可以向人民法院申請支付令。
                  第六十四條 物業服務合同約定的物業服務期限屆滿前,業主依法共同決定續聘或者另聘物業服務人的,應當將決定書面告知原物業服務人。原物業服務人接受續聘的,雙方應當在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。
                  物業服務期限屆滿前,物業服務人決定不再續簽物業服務合同的,應當在物業服務合同期限屆滿九十日前書面通知業主或者業主委員會,但是合同對通知期限另有約定的除外。
                  第六十五條 物業服務期限屆滿后,業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定,物業服務人繼續提供物業服務的,原物業服務合同繼續有效,但是服務期限為不定期。
                  當事人可以隨時解除不定期物業服務合同,但是應當提前六十日書面通知對方。 
                  第六十六條 物業服務合同終止的,原物業服務人應當在約定期限或者三十日內退出物業服務區域,配合新物業服務人做好交接工作,如實告知物業的使用和管理狀況,并將下列資金、資料和物品移交給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人:
                  (一)本條例第五十條規定的資料;
                  (二)物業服務用房、業主共有的場地和設施設備;
                  (三)物業服務期間形成的共有部分檔案以及改造、維修、運行、保養記錄;
                  (四)利用業主共有部分經營的相關資料、代管的共有資金和預收的物業費等財物;
                  (五)其他應當移交的資金、資料和物品。
                  原物業服務人違反前款規定的,不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費;造成業主損失的,應當賠償損失。
                  第六十七條 原物業服務人不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。
                  原物業服務人拒不移交有關資金、資料和物品的,或者拒不退出物業管理區域的,業主委員會可以向街道辦事處(鎮人民政府)、區(市)物業主管部門報告,或者依法向人民法院提起訴訟。物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)、區(市)物業主管部門應當加強對物業服務人交接工作的監督協調。
                  原物業服務人應當在辦理交接至退出物業管理區域期間,維持正常的物業管理秩序。
                  第六十八條 物業管理區域突發失管狀態時,街道辦事處(鎮人民政府)應當組織確定應急物業服務人,提供垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。
                  提供應急物業服務的,街道辦事處(鎮人民政府)應當將服務事項、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內公示。應急物業服務期限不超過六個月,費用由全體業主承擔。
                  應急物業服務期間,街道辦事處(鎮人民政府)應當組織業主共同決定選聘新物業服務人,協調新選聘物業服務人和應急物業服務人做好交接。
                  第六十九條 市、區(市)物業主管部門應當建立物業服務企業和物業服務項目經理信用信息檔案,記錄涉及物業管理的違法行為、行政處罰決定等有關信息。
                  市物業主管部門應當根據物業服務合同以及相關職責履行、投訴處理和日常檢查等情況,對物業服務企業實施信用分類管理,建立激勵和懲戒制度。具體辦法由市物業主管部門制定。
                  第七十條 業主或者業主大會決定對物業實施自行管理的,應當在居(村)民委員會指導下制定自行管理方案,明確管理的事項、標準、費用和期限等內容,并將有關自行管理情況定期在物業管理區域內公示。
                  第六章 物業的使用與維護
                  第七十一條 業主、物業使用人應當依照法律、法規和規章的規定以及管理規約的約定,按照規劃用途安全、合理使用物業。
                  第七十二條 業主裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務人;未實行物業管理的,應當告知房屋所在地居(村)民委員會。裝修時,應當遵守物業服務人、居(村)民委員會提示的合理注意事項,并配合其進行必要的現場檢查。
                  業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主一致同意。
                  第七十三條 業主、物業使用人應當按照規定時間和地點分類投放生活垃圾。業主委員會應當督促業主、物業使用人進行生活垃圾分類。
                  物業服務人應當按照規定設置、清洗維護生活垃圾分類收集容器、設施或者分類收集點,明確不同種類生活垃圾的投放時間和方式,對生活垃圾分類投放進行指導。
                  第七十四條 物業服務人應當對物業管理區域內的電梯、消防設施、消防通道等重要設施設備和重點部位加強日常巡查和定期養護,對發現的安全隱患及時進行處理并設置警示標志;采取必要的安全保障措施,防止從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落物品。
                  第七十五條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫,其歸屬由當事人通過出售、附贈、出租等方式約定,并應當首先滿足本物業管理區域業主的需要。
                  建設單位應當在房屋預售或者現售時,將本物業管理區域用于出售、附贈、出租的車位、車庫的數量和位置予以公示。
                  第七十六條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程,應當按照設計文件在實地標注。
                  人民防空工程平時用作停車位的,應當首先滿足本物業管理區域業主的需要。
                  人民防空工程平時用作停車位的,應當保持人民防空功能,由停車位使用費收取方負責維護管理,也可以委托物業服務人進行維護管理;有損壞人民防空工程主體結構和設施設備等影響戰時使用效能情形的,維護管理人應當及時向人民防空主管部門報告。
                  第七十七條 利用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地設置車位的,不得占用消防通道等救援通道。
                  第七十八條 建設單位、物業服務人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除管理費等合理成本之后,屬于業主共有。
                  業主委員會應當將共有部分經營收益單獨列賬,并將收支情況定期在物業管理區域內公示。前期物業管理期間未成立業主委員會的,共有部分經營收益可以由前期物業服務企業代為收取并公示。
                  全體業主的共有部分經營收益主要用于補充房屋專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。
                  第七十九條 房屋專項維修資金的籌集、管理和使用,按照國家、省、市有關規定執行。
                  業主委員會、物業服務人應當定期將房屋專項維修資金的籌集、使用情況在物業管理區域內公示。
                  第八十條 住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位,應當按照規定承擔設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。
                  專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時,業主、物業服務人應當予以配合。
                  專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務人承擔,物業服務人可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。
                  專業經營設施設備的維護、保養等費用,不得從房屋專項維修資金中列支。
                  第八十一條 對配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區,市、區(市)人民政府應當組織進行改造整治,并制定政策鼓勵和支持業主自主開展改造提升,加裝電梯,逐步完善配套基礎設施和公共服務設施。
                  舊住宅區改造整治時,由街道辦事處(鎮人民政府)會同區(市)物業主管部門確定物業管理區域,組織業主成立業主大會,由業主大會決定自行管理或者委托物業服務人管理物業。業主大會成立前的物業管理,由居(村)民委員會組織實施。
                  第八十二條 街道辦事處(鎮人民政府)應當建立物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由街道辦事處(鎮人民政府)負責召集,居(村)民委員會、公安派出所、業主委員會或者業主代表、物業服務人、專業經營單位和物業、房屋、城市管理、綜合執法等部門參加。
                  聯席會議主要協調下列事項:
                  (一)業主委員會、物業服務人在換屆、退出以及交接工作中出現的問題;
                  (二)物業管理區域內發生的突發事件;
                  (三)物業管理與社區管理的銜接和配合;
                  (四)舊住宅區改造整治中的重要事項;
                  (五)需要協調的其他物業管理事項。
                  街道辦事處(鎮人民政府)與物業、房屋、公安、城市管理、綜合執法等部門之間應當建立健全信息共享機制,互相通報物業管理信息。
                  第八十三條 物業、房屋、城市管理、公安、園林和林業、水務管理、生態環境、市場監管、綜合執法等部門,應當按照法定職責,加強物業管理區域內物業服務、房屋使用安全、市容環衛、治安、消防、綠化、環保、物業收費等的監督管理,及時查處違法行為。
                  第八十四條 對物業管理區域內任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權益的行為,業主大會或者業主委員會有權依照法律、法規以及管理規約,請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。業主或者其他行為人拒不履行相關義務的,有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴。
                  對物業管理區域內違反有關房屋使用安全、市容環衛、治安、消防、環保等法律、法規的行為,物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。
                  有關行政主管部門在接到物業服務人、業主或者有關當事人的報告或者投訴后,應當及時依法處理。
                  第七章 法律責任
                  第八十五條 業主委員會未履行本條例規定相關職責損害業主合法權益的,由物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)責令限期履行;逾期未履行的,通告全體業主,必要時組織召開業主大會會議決定有關事項。
                  第八十六條 業主委員會成員違反法律、法規或者管理規約,挪用、侵占、擅自處分業主共有財產,篡改、隱匿、毀棄保管的文件、物品,違規泄露業主信息,或者侵害業主合法權益,給業主造成損失的,應當承擔相應賠償責任;構成違反治安管理行為的,由公安機關依法給予治安管理處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
                  第八十七條 違反本條例規定,建設單位有下列行為之一的,由物業主管部門責令限期改正;逾期未改正的,按照下列規定予以處罰:
                  (一)拒不移交物業服務用房的,處五萬元以上二十萬元以下罰款;
                  (二)在房屋預售或者現售時,未將本物業管理區域用于出售、附贈、出租的車位、車庫的數量和位置予以公示的,處一萬元以上五萬元以下罰款。
                  第八十八條 物業服務合同終止后,物業服務人拒不退出物業管理區域或者不移交有關資金、資料和物品的,由物業主管部門責令限期改正;逾期未改正的,對物業服務人予以通報,處一萬元以上十萬元以下罰款。物業服務人有違反治安管理行為的,由公安機關依法給予治安管理處罰。
                  第八十九條 違反本條例規定,物業服務人有下列行為之一的,由物業主管部門予以處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任:
                  (一)擅自撤離物業管理區域、停止物業服務的,處一萬元以上五萬元以下罰款;
                  (二)挪用、侵占共有部分經營收益以及代管的其他共有資金的,依法追回,給予警告,并處被挪用或者侵占資金金額兩倍的罰款。
                  第九十條 物業主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)和其他有關部門及其工作人員違反本條例規定,有下列情形之一的,由上級機關或者有關機關責令改正,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:
                  (一)未按照規定劃分物業管理區域的;
                  (二)未按照規定籌備、組織召開業主大會會議的;
                  (三)未按照規定辦理業主委員會備案或者組織業主委員會換屆的;
                  (四)未按照規定召集或者參加物業管理聯席會議的;
                  (五)發現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時處理的;
                  (六)其他不依法履行職責、濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。
                  第九十一條 違反本條例其他規定的,由物業、市場監管、公安、生態環境、城市管理、應急管理、園林和林業等部門,依照相關法律、法規的規定予以處罰。
                  本章規定的行政處罰,按照相對集中行政處罰權的有關規定由綜合執法部門實施的,依照其規定。
                  第八章 附 則
                  第九十二條 本條例規定的公示,應當在物業管理區域內顯著位置公開張貼,也可以同時通過互聯網信息平臺發布,時間不少于三日。
                  第九十三條 本條例自2021年5月1日起施行。


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              閱讀: 469 次     2021-2-22 15:31:00



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